Agrarisch vastgoed laat stijgende lijn zien

24 januari 2013 - Het agrarisch en landelijk vastgoed heeft een redelijk jaar achter de rug. De resultaten zijn vergelijkbaar met die in 2011. Dit stelt de vakgroep NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed (NVM A&LV). Volgens de vakgroep zit de grondprijs landelijk gezien in een opwaartse trend.

"Hopelijk zet dit patroon zich in 2013 door," stelt Arjan van der Waaij, voorzitter NVM A&LV. De markt voor woonboerderijen blijft echter wel stroef. Volgens NVM A&LV moet er ook dringend aan de slag worden gegaan met herbestemming van de vrijkomende agrarische bebouwing. 

Goed jaar melkveehouderij en akkerbouw
De melkveehouderij en akkerbouw kenden in 2012 een goed jaar. Uit NVM-cijfers blijkt dat in de akkerbouwsector in 2012 meer vastgoed in de verkoop is gekomen. Verklaring hiervoor is dat eigenaren in deze goede akkerbouwperiode een goede verkoopprijs van hun bedrijf verwachten. Met name in de akkerbouw is de grondprijs aanmerkelijk gestegen. In uitzonderlijke gevallen komen er zelfs grondprijzen voor van 70.000 euro en meer per hectare. Dit komt door de grote vraag naar goede akkerbouwgrond. Een deel van de akkerbouwgrond komt niet op de verkoopmarkt, maar wordt verpacht voor relatief hoge bedragen. Dit gebeurt met name in Flevoland. "Grondeigenaren profiteren van relatief hoge pachtinkomsten en houden hun grond in eigendom. Bij de verkoop van akkerbouwbedrijven zijn verouderde agrarische bedrijfsgebouwen moeilijk verkoopbaar. De meeste interesse van kopers gaat veelal namelijk uit naar de omliggende grond", zegt Arjan van der Waaij, voorzitter NVM A&LV.
Ook de melkveehouderij heeft het in 2012 in het algemeen bedrijfseconomisch goed gedaan. NVM-makelaars hebben iets meer melkveehouderijen dan vorig jaar verkocht en bovendien stonden de vorig jaar verkochte bedrijven gemiddeld korter te koop (gemiddeld 253 dagen ten opzichte van 313 dagen in 2011). In Noord-Brabant zijn melkveebedrijven echter moeilijker verkoopbaar, door de veelal beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Melkveebedrijven verbeteren hun toekomstperspectief door hun grondpositie - ten behoeve van de productie van voer en de afzet van mest op eigen grond - uit te breiden. De prijs van melkquotum heeft ook in 2012 de verwachte dalende trend laten zien, te verklaren door het naderende einde van het melkquotum per 2015. Er wordt door melkveehouderijen geïnvesteerd in grond en/of in de modernisering van stallen, ter voorbereiding op de mogelijkheid om meer melk te produceren vanaf 2015. Ook voor deze sector geldt dat verouderde agrarische gebouwen moeilijk verkoopbaar zijn. 

Landelijk stijgende tendens grondprijs
De grondprijs is landelijk gezien licht stijgend. Toch verwacht de NVM in sommige regio's dat de prijs zich zal stabiliseren doordat er sprake is van zowel beperkt aanbod als beperkte vraag. De beperkte vraag is enerzijds het gevolg van het feit dat de overheid en projectontwikkelaars de laatste jaren als aankopende partijen minder actief op de markt zijn. Tevens is het beperkte aantal agrarische bedrijven die de financiële mogelijkheden hebben om grond aan te kopen de oorzaak van de vraaguitval. De vraag naar grond wordt enigszins vergroot door ondermeer particuliere beleggers en pensioenfondsen, die grond als stabiele belegging zien. Er is sprake van een beperkt aanbod van grond om twee redenen. Enerzijds komt er weinig grond vrij vanuit de veehouderij (met name vanuit de melkveehouderij), omdat deze aangewend wordt ten behoeve van mestafzet en verbouw van veevoer. Anderzijds behouden veel grondeigenaren hun grondposities in de (huidige) markt van (licht) stijgende grondprijzen in combinatie met het (huidige) onzekere financiële klimaat. Waar moet je immers na grondverkoop met je geld heen? Effect van het beperkte grondaanbod is dat de pachtprijzen stijgen. NVM-makelaars zien voorbeelden van stijgende pachtprijzen van akkerbouwgrond in Flevoland. In Noord-Holland stijgen pachtprijzen voor bollengrond. 

Prijsdaling in intensieve veehouderij
Een deel van de varkens- en pluimveehouderijbedrijven wordt verkocht voor een goede prijs en binnen redelijke termijn. Dit betreft veelal de bedrijven, die voldoen aan de nieuwste wetgevingseisen voor stallen. In het overige deel van de intensieve veehouderij staan de vastgoedprijzen nog steeds onder druk. Van der Waaij: "Er hebben in 2012 ook gedwongen verkopen plaatsgevonden, die de prijzen verder onder druk hebben gebracht. Door de ingezette prijsdaling is de verkoop van varkens- en pluimveebedrijven in 2012 wel iets meer op gang gekomen. Door de verwachte matig tot slechte verkoopresultaten boert een groot deel van de varkens- en pluimveebedrijven door, ondanks de matige bedrijfseconomische resultaten. In 2012 hebben veevoerbedrijven enkele varkensbedrijven overgenomen. Daarmee komt de totale keten steeds meer in één hand." 

Steeds kleinere regionale prijsverschillen
In de agrarische vastgoedmarkt is er steeds minder sprake van prijsverschillen tussen de verschillende regio's Noord, Oost, Zuid en West-Nederland. Er is met name sprake van enige nivellering van de grondprijzen. De voorheen geldende lagere grondprijs in het Noorden stijgt en daarmee worden de verschillen tussen de verschillende regio's kleiner. Het financiële voordeel om te verplaatsen verdwijnt. Hierdoor vinden er minder vrijwillige bedrijfsverplaatsingen plaats. Dit gaat ten koste van het aantal transacties. 

Redelijk jaar voor tuinbouw
De tuinbouwsector heeft sectorbreed in 2012 redelijk gedraaid. In de vastgoedmarkt was in 2012 sprake van een toenemend aantal transacties door NVM-makelaars en van een iets hogere verkoopprijs, maar ook een hogere verkooptijd (ten opzichte van 2011).
Doordat de bedrijfseconomische resultaten in de bloemen- en bollensector onzeker zijn, verloopt de verkoop van het vastgoed in deze sector moeizaam. Net als in de glastuinbouw betreft het hier kapitaalintensieve bedrijven. Er wordt weinig te koop aangeboden, vanwege de onzekere markt. Deze onzekerheid is het gevolg van de vele factoren, waarvan de bloemensector afhankelijk is. Namelijk de concurrentie uit het buitenland waar ook bloem/bollen geteeld worden en de afzetmarkt (bloemen zijn een luxegoed). Positieve factoren voor de productie in Nederland zijn de goede bodemkwaliteit, het hoge opleidings- en kennisniveau, het hoge niveau van de techniek en de hoge kwaliteit van de producten. Markt is toch al jaren onstuimig, wat de vastgoedmarkt in deze sector niet ten goede komt. Ook is er sprake van stijgende pachtprijzen voor losse grond.
De vastgoedmarkt in de glastuinbouwsector was in het eerste halfjaar matig. In het tweede half jaar was er ten opzichte van 2011 sprake van een lichte opleving met meer transacties en een kortere verkooptijd. 

Einde in zicht voor nertsenfokkerijen
De Eerste Kamer is eind 2012 vorig jaar akkoord gegaan met het verbod op nertsenfokkerijen in Nederland. "Om met name morele redenen wordt voor het eerst in de historie een gehele agrarische bedrijfstak verboden. De ruim 150 nertsenfokkerijen die Nederland kent, zijn zeer winstgevend, doordat de prijs van nertsenbont momenteel zeer hoog ligt. Het verbod gaat in 2024 in," vertelt Van der Waaij. Voor een zo lange overgangstermijn is gekozen omdat de nertsenfokkers op deze manier de tijd krijgen om investeringen terug te verdienen en een ander soort bedrijf te beginnen. In 2012 zijn weinig nertsenfokkerijen verkocht of herbestemd. De verwachting is dat de meeste nertsenfokkerijen hun bedrijfsvoering de komende jaren nog zullen voortzetten onder de huidige bedrijfseconomische omstandigheden. 

Markt woonboerderijen blijft stroef
In de markt van woonboerderijen zijn in 2012 weinig veranderingen in vergelijking met 2011 geconstateerd. "Deze markt blijft stroef verlopen, mede omdat de woonboerderijen zich overwegend in het duurdere segment bevinden. Daarnaast spelen hier de 'gebruikelijke' woningmarktmisère, teruglopende transactieaantallen en een dalende prijs een rol. Ook de hypotheekregels, die elk jaar strenger worden, liggen hieraan ten grondslag," licht Van der Waaij toe.
De NVM vindt dat er serieus gekeken moet worden naar de mogelijkheden om (lichte) bedrijvigheid, bv. zzp-ers en/of adviesbureaus, in (woon)boerderijen te vestigen en dit als woon/werkcombinatie te bestemmen. Vaak is met name de herbestemming van opstallen op het terrein een probleem. De NVM wil graag dat hier flexibeler mee wordt omgegaan. De (woon)boerderij kan dan (deels) zakelijk worden gefinancierd. Hiermee wordt leegstand van boerderijen voorkomen. Verder levert dit een positieve impuls op voor de leefbaarheid in het buitengebied en de doorstroming van de markt.
Karakteristieke woonboerderijen, woonboerderijen op een kavel van beperkte grootte, en woonboerderijen gunstig gelegen nabij uitvalswegen en voorzieningen, verkopen relatief goed. 

Dringend aan de slag met herbestemming
De agrarische grondmarkt verloopt goed. Maar als er sprake is van verouderde opstallen op de te koop staande grond gelegen, kan dat de transactie aanmerkelijk belemmeren. Een potentiële koper ziet vaak onvoldoende mogelijkheden voor de (verouderde) agrarische opstallen. Hierop ketst de koop soms af en dit zorgt voor stagnatie van de agrarische vastgoedmarkt. Bovendien ontstaat daardoor in het landelijk gebied steeds meer leegstand en verrommeling. De visie van de NVM is dat de aanpak van leegstand en verrommeling in het landelijk gebied (en dat geldt tevens voor de leegstand op bedrijventerreinen en in krimpgebieden), alleen zal werken als er meer schaarste wordt gecreëerd door sloop, herbestemming en terughoudendheid bij nieuwbouw. Bij herbestemming investeren de huidige eigenaar, de nieuwe gebruiker en de gemeente, waardoor er in de toekomst weer winst kan worden gemaakt. Hiervoor moeten zij deels eerst hun verlies nemen en risico's overwinnen. "De diverse obstakels wegnemen en meer samenwerking (tussen vastgoedeigenaren, gebruikers en overheid) bij herbestemming zijn volgens de NVM essentieel. Het faciliteren van herbestemming door onder meer wet- en regelgeving en fiscale maatregelen is de taak van de overheid. Er zijn volop initiatieven van bedrijven en particulieren om te investeren in het landelijk gebied. De NVM ziet graag dat overheden en initiatiefnemers samen de mogelijkheden bespreken en inzien," meent Van der Waaij.

Doorsturen  |  Reageer  |  Nieuwsbrief