Goede agrarische ondernemers blijven kansen zien

24 juli 2013 - Obstakels wegnemen bij herbestemming van agrarisch en landelijk vastgoed door meer samenwerking tussen vastgoedeigenaren, gebruikers en overheden. Volgens de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed is dat essentieel voor een beter functionerende markt op het platteland.

Daarnaast roept de NVM de politiek in Den Haag en Brussel op om op korte termijn helderheid te verschaffen over mestwetgeving, melkquotum, suikerquotum, en dierrechten. "Agrarisch ondernemers kunnen geen langetermijnbesluiten nemen, zolang dergelijke vraagstukken niet zijn ingevuld en lopen door deze onzekerheid tegen financieringsproblemen aan omdat de banken maximale zekerheid willen," stelt NVM A&LV-voorzitter Arjan van der Waaij. De NVM-vakgroep presenteerde gisteren de cijfers over het eerste halfjaar van 2013. Hieruit blijkt dat de markt voor agrarisch en landelijk vastgoed last heeft van tegenwind, maar dat er zeker ook lichtpunten zijn en kansen liggen.

Markt voor agrarisch vastgoed
De markt voor agrarisch en landelijk vastgoed blijft als gevolg van de crisis moeilijk, enige regionale en sectorale verschillen uitgezonderd. constateert de NVM. Toch ziet Van der Waaij lichtpuntjes: "Goede agrarisch ondernemers blijven kansen zien en grijpen die ook."
Ten opzichte van het eerste halfjaar van 2012 zijn in de meest recente cijfers ook verschillen te zien. Van der Waaij: "Het is opvallend dat agrarisch ondernemers in de varkenssector naast hun hoofdbedrijf kiezen voor een extra tweede of derde locatie. Daarnaast constateren we dat in de akkerbouw en melkveehouderij vergroting van areaal - grondaankoop - plaatsheeft. En in de varkenssector en glastuinbouw breiden ondernemers hun bedrijfskolom uit."
De A&LV-voorzitter ziet verder dat de huidige grondmarkt in prijs en doorlooptijd nog verder is verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Daarentegen belemmeren strengere financieringsregels en een verslechterd niet-agrarisch aanbod in landelijk gebied (woonboerderijen) de markt, meent Van der Waaij.

Helicopterview over de agrarische vastgoedsector
De agrarische vastgoedmarkt - de aan- en verkoop van complete agrarische bedrijven - verloopt enigszins stroef. "Dit komt enerzijds door het ontbreken van kopers/verplaatsers," zegt Van der Waaij. "Anderzijds komt het ook doordat benodigde vergunningen rond de omgevingswet en de natuurbeschermingswet (Nb-wet) moeizaam worden verstrekt. Dat geldt overigens niet voor Drenthe, waar Nb-vergunningtrajecten soepeler verlopen, en met uitzondering van Groningen en Friesland, waar deze kwestie minder speelt. Andere redenen zijn de moeizame financiering, en de belemmerende factor van ongeschikte bebouwing op het agrarisch perceel." De NVM ziet dat bij minder courante objecten de prijzen dalen. Van der Waaij: "Toch blijft gelden dat goede objecten goed worden verkocht. De markt is van boer naar boer, de overheid speelt een zeer ondergeschikte rol."

Goede toekomst voor akkerbouw en melkveehouderij
De toekomstverwachting voor akkerbouw- en melkveebedrijven is goed en om die reden wordt er in beide sectoren geïnvesteerd, zo blijkt uit de NVM-cijfers. "Boeren kopen grond bij en/of breiden uit en/of verplaatsen naar gunstiger gelegen objecten. Courante objecten verkopen redelijk tot goed voor een stabiele of licht stijgende prijs. Het aanbod en de vraag zijn redelijk beperkt, maar houden elkaar in evenwicht," aldus Van der Waaij.
In de melkveehouderij heerst onzekerheid over de gevolgen van het afschaffen van het melkquotum, en met name of er dierrechten komen . Deze onduidelijkheid over (mogelijke) beperkingen voor de melkveehouderij, na het loslaten van de maximum melkproductie (afschaffen melkquotum), heeft als effect een stroeve financiering. "Banken weten namelijk ook niet hoe de regelgeving met betrekking tot de melkproductie uit zal werken," stelt de A&LV-voorzitter. "Ook is er onzekerheid over wetgeving rond mestverwerking. Hierdoor kopen melkveehouders alvast grond om niet afhankelijk te worden van mestquota en, als eventuele dierrechten gerelateerd worden aan het aantal hectares landbouwgrond, om minder beperkt te zijn in het aantal te houden dieren."
De prijs van melkquotum is in de eerste drie maanden van 2013 gedaald, te verklaren door het naderende einde van het melkquotum per 2015. In de afgelopen drie maanden is er echter weer een lichte stijging te zien in de melkquotumprijzen door het krappe aanbod, weet de NVM.

Vergelijkbaar beeld in varkens- en pluimveehouderij
De sector varkenshouderij geeft hetzelfde beeld als vorig jaar. Er is vooral vraag van (grote) ondernemers die met locaties willen uitbreiden. "Dit is opmerkelijk voor de varkenssector", meent Van der Waaij. "Steeds meer ondernemers in de varkenssector, die al eigenaar zijn van één of meerdere agrarische bedrijven, zijn de kopers van het huidige aanbod. Dit betekent dat de koop niet gehinderd wordt door eventuele verkoop van een ander agrarisch object. Er is daar sprake van schaalvergroting in het aantal locaties. Andere trend die binnen de varkenssector gaande is, is dat grote varkensbedrijven ook biggen willen fokken om op die manier zoveel mogelijk van de bedrijfskolom in bezit te krijgen."
Door de beperkte groep kopers, zijn zelfs de bedrijven die goed onderhouden zijn en niet te groot zijn, slecht verkoopbaar, tonen de NVM-halfjaarcijfers aan. De varkenshouderij opereert in een vergelijkbare markt als in 2012, waarbij het aanbod stabiel blijft en het aantal verkopen iets toeneemt. De verkoopprijzen zijn in vergelijking met vorig jaar wel enigszins gedaald.
In de pluimveehouderij neemt het aanbod toe, maar is er slechts een enkel bedrijf verkocht in het afgelopen halfjaar.

Glastuinbouw maakt zware tijden door
De vraag naar glastuinbouwbedrijven is laag, evenals de prijzen, constateert de NVM. "Het aantal verkopen neemt dan ook af, waarbij een deel nog bestaat uit verplichte verkoop. Dit komt door onzekerheden over de rentabiliteit, hoge energiekosten, en onzekere prijsvorming van tuinbouwproducten, in relatie met de financieringsmogelijkheden," zegt Van der Waaij. De verkoop van glastuinbouwbedrijven in de eerste helft van 2013 betrof voornamelijk faillissementsverkopen. Dit is de oorzaak van de extreme prijsdaling. In 2013 is er tevens minder glastuinbouw in aanbod gekomen. Van der Waaij: "Ook merkt de sector dat er concurrentie uit het buitenland is. Door schaalvergroting neemt het aantal glastuinbouwlocaties af, terwijl het totale areaal aan glastuinbouw toeneemt. Ook in de glastuinbouwsector zien grote bedrijven steeds meer het voordeel van het in huis halen van de hele bedrijfskolom."

Goede tijden voor grondmarkt
De vraag naar grond is sterk en verloopt vlot, met name door de akkerbouw en in de melkveehouderij, laten de NVM-cijfers zien. "Dit komt door de mogelijke komst van dierrechten en mestquota. Daardoor zijn veehouders geneigd om extra grond te kopen voor voer en rechten," aldus de A&LV-voorzitter. "De grondmarkt loopt goed, met stabiele tot iets stijgende prijzen. Er is sprake van licht stijgende prijsniveaus als de grond perfect ligt voor de koper, zoals mooie percelen met een redelijke omvang. Dan kunnen, bijvoorbeeld in Brabant en op de Veluwe prijzen van 70.000 euro per hectare behaald worden voor goed gelegen grond. Grond die minder goed gelegen is, gaat soms voor niet meer dan 30.000 euro van de hand. Over het algemeen is te zeggen dat grond in het noorden en zuiden van Nederland licht is gestegen en in het oosten en westen enigszins gedaald." Het totaal aantal hectares dat in geheel Nederland verkocht is, is ten opzichte van vorig jaar stabiel gebleven.
De NVM ziet wel dat het aantal percelen in aanbod het afgelopen half jaar sinds lange tijd weer is teruggelopen. Ook komt er, in vergelijking met vorig jaar, relatief weinig nieuw aanbod bij. Van der Waaij: "Kleinere, minder courante percelen gaan lastiger. Met de huidige lage rentetarieven stijgt de vraag naar grond als belegging."

Minder onteigeningszaken
Er is een groot aantal onteigeningsdeskundigen binnen de vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed van de NVM actief. Met uitzondering van enkele infrastructurele projecten in de provincie Noord-Holland en Zuid-Holland, spelen er landelijk ten opzichte van 2012 gemiddeld minder onteigeningszaken. NVM-(onteigenings)specialisten staan vermeld op de website van de NVM.
Markt voor woonboerderijen verder in het slop
De markt van woon(/werk)boerderijen verloopt al jaren zeer matig en is in vergelijking met 2012 verslechterd, merkt de NVM. "Al blijven gunstig gelegen objecten toch relatief snel en voor een goede prijs verkoopbaar," weet Van der Waaij. De prijs van een woonboerderij is het afgelopen halfjaar met gemiddeld twee procent afgenomen ten opzichte van 2012. En ten opzichte van 2008 - het begin van de financiële crisis - zelfs met 25 procent. Van der Waaij: "De doelgroep is kleiner geworden. Er zijn zowel minder burgers als minder ondernemers die zich in het landelijk gebied willen vestigen. Er is sprake van veel aanbod - dat bovendien heel lang te koop staat - met niet-marktconforme prijzen, wisselende medewerking van gemeenten inzake vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) of herbestemming en de daarbij behorende lange tijdlijnen. De moeizame financiering is tevens een argument voor dalende prijzen en minder vraag, zowel voor burgers als voor ondernemers."

Emigratie zeer in trek
Agrarisch ondernemers zoeken nog steeds naar mogelijkheden over de grens, constateert de NVM. "Met name emigratie naar Denemarken is in trek," stelt de A&LV-voorzitter. "Gevestigde bedrijven bevinden zich daar in een financieel zware tijd. Dit geeft kansen voor nieuwe agrariërs, zoals veehouders, die zich daar gaan vestigen. Voorwaarde daarbij is wel dat zij hun eigendommen in Nederland eerst geheel moeten kunnen verkopen. Pas dan wordt een trek naar het buitenland aantrekkelijk."

Dringend aan de slag met herbestemming
De NVM doet een oproep aan gemeenten om ruimere ruimtelijke mogelijkheden te bieden in het landelijk gebied, om de leefbaarheid te vergroten en verpaupering te voorkomen. De vakgroep A&LV vindt dat er serieus gekeken moet worden naar de mogelijkheden om (lichte) bedrijvigheid, zoals zzp'ers en/of adviesbureaus, in (woon)boerderijen te vestigen en dit als woon/werkcombinatie te bestemmen. Van der Waaij: "Door de combinatie met bedrijvigheid (wonen-werken) is er qua financiering vaak ook meer mogelijk. De (woon)boerderij kan dan deels zakelijk worden gefinancierd. Hiermee wordt leegstand van boerderijen voorkomen. Verder levert dit een positieve impuls op voor de leefbaarheid in het buitengebied en de doorstroming van de markt."
Karakteristieke woonboerderijen, woonboerderijen op een kavel van beperkte grootte, en woonboerderijen gunstig gelegen nabij uitvalswegen en voorzieningen, verkopen relatief goed, ziet de NVM. "De agrarische grondmarkt verloopt goed," aldus Van der Waaij. "Maar als er sprake is van verouderde opstallen op de te koop staande grond gelegen, kan dat de transactie aanmerkelijk belemmeren. Een potentiële koper ziet vaak onvoldoende mogelijkheden voor de vaak verouderde agrarische opstallen. Hierop ketst de koop soms af en dit zorgt voor stagnatie van de agrarische vastgoedmarkt. Bovendien ontstaat daardoor in het landelijk gebied steeds meer leegstand en verrommeling."

Visie van de NVM
De visie van de NVM is dat de aanpak van leegstand en verrommeling in het landelijk gebied - en dat geldt ook voor de leegstand op bedrijventerreinen en in krimpgebieden -, alleen zal werken als er meer schaarste wordt gecreëerd door sloop, herbestemming en terughoudendheid bij nieuwbouw. Bij herbestemming investeren de huidige eigenaar, de nieuwe gebruiker en de gemeente, waardoor er in de toekomst weer winst kan worden gemaakt. Hiervoor moeten zij deels eerst hun verlies nemen en risico's overwinnen. "De diverse obstakels wegnemen en meer samenwerking tussen vastgoedeigenaren, gebruikers en overheid bij herbestemming zijn volgens ons essentieel. Het faciliteren van herbestemming door onder meer wet- en regelgeving en fiscale maatregelen is de taak van de overheid. Er zijn volop initiatieven van bedrijven en particulieren om te investeren in het landelijk gebied. De NVM ziet graag dat overheden en initiatiefnemers samen de mogelijkheden bespreken en inzien," meent Van der Waaij.

Oproep aan 'Den Haag' en 'Brussel'
Naast bovenstaande oproep om meer samen te werken en obstakels weg te nemen bij herbestemming, roept de NVM de Haagse en Brusselse politiek op om op korte termijn meer helderheid te geven over mestwetgeving, melkquotum, suikerquotum, en dierrechten. Van der Waaij: "Agrarisch ondernemers kunnen geen langetermijnbesluiten nemen, zolang dergelijke vraagstukken niet geheel zijn ingevuld en lopen door deze onzekerheid tegen financieringsproblemen aan omdat de banken maximale zekerheid willen."

Doorsturen  |  Reageer  |  Nieuwsbrief