Meer vraag agrarisch vastgoed vertaalt zich niet in aantal verkopen

1 februari 2016 - De belangstelling voor agrarische grond houdt aan. De prijzen zijn stabiel tot licht stijgend. In het eerste halfjaar van 2015 kwam de vraag voornamelijk uit de melkveesector, daar sluit de akkerbouwsector in de tweede helft van het jaar bij aan.

De marktontwikkelingen voor intensieve land- en tuinbouwbedrijven laten een wisselend beeld zien gedurende 2015. Zo werd in de glasgroentetuinbouw sinds lang weer geld verdiend, maar ging het in de varkenshouderij juist slecht. De vraag naar woonboerderijen in het buitengebied volgt de positieve ontwikkeling op de woningmarkt. Herbestemming van leegstaande agrarische bedrijven en bedrijfswoningen verdient aandacht om er voor te zorgen dat het landelijk gebied vitaal blijft. Dat meldt de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) in haar NVM Visiebericht Agrarisch & Landelijk Vastgoed over 2015.

Minder transacties, maar uiteenlopend beeld per sector
De 135 NVM A&LV Makelaars met specialisten op het gebied van agrarisch en landelijk vastgoed verzorgden het afgelopen jaar 212 transacties van agrarische bedrijven. Dat is circa vijftien procent minder dan in 2014, toen 250 bedrijven van eigenaar wisselden. Volgens voorzitter Ard Klijsen van de NVM-vakgroep A&LV loopt het aantal transacties per (deel)sector nogal uiteen. "In de ene bedrijfstak gaat het stroef, terwijl in andere markten goede zaken worden gedaan," zegt hij.

Veel belangstelling voor landbouwgrond
"Er is veel belangstelling voor landbouwgrond," stelt Klijsen. "Dit wordt mede veroorzaakt door de lage rente, wat de financieringslasten laag houdt. Banken blijven echter terughoudend bij de financiering van landbouwgronden. Daardoor worden alternatieve financieringsbronnen aantrekkelijker, zoals 'sale & lease back', eventueel aangevuld met een terugkooprecht. Gedurende het afgelopen jaar zien we ook steeds meer beleggers op de markt die op zoek zijn naar waardevaste beleggingen. Ook is er weer meer vraag naar erfpachtfinanciering."
De A&LV-voorzitter ziet dat het aantal percelen dat afgelopen jaar op de markt is gekomen, beperkt is. "Dit komt doordat agrariërs die hun bedrijfsvoering staken hun percelen vasthouden. Ze geven de voorkeur aan verpachten, aangezien het rendement aantrekkelijk is ten opzichte van sparen. Kortom, de lage rente maakt verkopen oninteressant en daarom zien we ondanks de grote belangstelling dat er moeizamer transacties tot stand komen. Dit werd sinds juli 2015 versterkt vanwege de onzekerheid rondom de introductie van fosfaatrechten in de melkveehouderij."

Schaalvergroting in de akkerbouw zet door
Door de over het algemeen goede bedrijfsresultaten is er veel belangstelling voor akkerbouwgrond met een hoge opbrengst per hectare. In de voornaamste akkerbouwgebieden (Zuidwest, Midden- en Noordoost-Nederland) groeit de gemiddelde grondprijs gestaag door. Het meest opvallende is dat de prijzen van akkerbouwgrond incidenteel wel oplopen tot 100.000 euro per hectare, vergelijkbaar met prijsniveaus van hoogproductieve landbouwgrond in Flevoland. In tegenstelling tot de positieve vraag naar grond neemt de vraag naar gebouwen in de akkerbouwsector af. Het aantal verkopen hiervan is gedaald, evenals de transactieprijzen van het vastgoed.

Positieve ontwikkelingen in de glastuinbouw
De glasgroentetuinbouw laat in 2015 een herstel zien. De droogte in Zuid-Europa en Noord Afrika leidde tot minder aanbod uit die regio en meer vraag naar producten (komkommers, paprika's en tomaten) van Nederlandse bodem. Klijsen: "Er wordt weer geld verdiend, door aantrekkende productprijzen en een lage gasprijs. Het aantal gedwongen bedrijfsverkopen neemt af. De prijzen voor moderne grootschalige glastuinbouwbedrijven in concentratiegebieden zijn licht stijgend, terwijl het aanbod beperkt is. De verkooptijden nemen af. Incourante, kleinschalige bedrijven buiten concentratiegebieden blijven echter in aanbod staan."

Varkenshouderij blijft zorgelijk
Voor de varkenshouderijen zijn het zware tijden, merkt de NVM. "Het was in 2015 voor bedrijven met fokvarkens een uitgesproken slecht jaar," aldus Klijsen. "Ondernemers die in 2014 een gedwongen verkoop ternauwernood wisten te voorkomen, zijnnu vaak tot verkoop verplicht. Kleinschalige bedrijven die in de verkoop staan, worden steeds minder vaak als varkensbedrijf verkocht. Voorbeelden van nieuwe bestemmingen zijn een pluimveebedrijf of een woonbestemming. De niet-gedwongen verkoop heeft te lijden onder de gedwongen verkoop. De lage executieprijzen hebben invloed op de marktprijs. Daardoor staat de waarde van grote, moderne varkensbedrijven, waar in de loop der jaren veel is geïnvesteerd in milieu en dierenwelzijn, onder druk."

Vraag naar ruimte stijgt door hoge milieu- en dierenwelzijnseisen
Er is stagnatie in de markt voor melkveehouderijbedrijven vanwege de lage melkprijs, maar met name vanwege de onduidelijkheid over het stelsel van fosfaatrechten en de verwachting dat deze niet voor 2017 zullen worden ingevoerd. Anderzijds is er een noodzaak om grond aan te kopen vanwege de wet verantwoorde groei in de melkveehouderij die vanaf 1 januari 2016 is ingegaan. Ondanks de tegenzittende markt, onzekerheid en onduidelijkheid over wat de introductie van fosfaatrechten voor de bedrijfsvoering zal betekenen, zet de schaalvergroting in de melkveehouderij door, zo blijkt uit de NVM-data.
Supermarkten nemen in toenemende mate kippenvlees op in het assortiment met het Beter Leven keurmerk van de Dierenbescherming. Deze hogere dierenwelzijnseisen zorgen ervoor dat vleeskuikenhouders op zoek zijn naar meer bedrijfsruimte, zowel bestaande als nieuwe gebouwen. Er worden namelijk minder kippen per vierkante meter gehouden en het duurt langer voordat de vleeskuikens slachtrijp zijn.

Vraag naar woonboerderijen volgt woningmarkt
Er zijn in 2015 in Nederland meer woonboerderijen verkocht dan in het jaar ervoor. Bovendien staan ze minder lang in de verkoop. Klijsen: "Dat geldt met name voor woonboerderijen met niet al te veel grond, gunstig gesitueerd ten opzichte van de bebouwde kom en die goed onderhouden zijn. De potentiële koper let niet alleen op eventuele renovatiekosten, maar ook op de kosten voor onderhoud." In 2015 werd voor een gemiddelde woonboerderij circa 380.000 euro betaald.

Aandacht voor toenemende leegstand en verval op het platteland
Boerderijen waarop nog een agrarische bestemming rust, zijn moeilijk verkoopbaar, weet Klijsen. "Variërend van gemeente tot gemeente kan de herbestemmingsprocedure nodeloos veel tijd in beslag nemen. Om leegstand en verval op het platteland tegen te gaan, is herbestemming noodzakelijk en is het noodzaak om regelgeving eenduidig en unaniem toe te passen."

Specialisatie voor woonboerderijen bij de landelijke vastgoedmakelaars
De landelijke vastgoedmakelaar die de aan- of verkoop van een woonboerderij begeleidt, beschikt over specifieke kennis en ervaring met betrekking tot herbestemming en uiteenlopende zaken die spelen in het landelijk gebied. "Hij weet bijvoorbeeld hoe de herbestemmingsprocedure moet worden opgestart en welke speciale documenten vereist zijn," zegt Klijsen.

Verdere professionalisering in taxatiemarkt gaande
In 2015 is het aantal taxaties toegenomen: een ontwikkeling die zich volgens de NVM naar verwachting in 2016 zal doorzetten. Opdrachtgevers zijn accountants, banken en andere financieringsinstellingen. Meestal betreft het de herwaardering van agrarisch vastgoed. "Met ingang van 1 januari 2016 dienen alle taxerende makelaars op persoonlijke titel te zijn ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs," zegt Klijsen. "De kwaliteit van de taxateurs wordt gewaarborgd door onder andere permanente educatie, een gedragscode en een centraal tuchtrecht. We spelen als NVM een actieve rol bij het verbeteren van de kennis van de taxateur en het ontwikkelen van tools als het Taxatie Management Systeem. Hiermee wordt de kwaliteit van het taxatiewerk verhoogd."

Doorsturen  |  Reageer  |  Nieuwsbrief