Markt voor agrarisch vastgoed veert op

31 oktober 2017 - De agrarische markt in Nederland is sterk in beweging. De melkprijs is gestegen en de introductie van het fosfaatrechtenstelsel in de melkveehouderij treedt naar verwachting per 1 januari 2018 in werking.

Pluimveehouders zijn opgeschrikt door de fipronil-affaire en varkenshouders in Noord-Brabant worden geconfronteerd met strengere milieu-eisen die eerder moeten worden ingevoerd. De impact van deze ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is groot. Dit zijn de kernpunten uit het tweede NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoedbericht (NVM A&LV-bericht).
"Verheugend is dat landbouw in de komende regeerperiode weer de aandacht krijgt die het verdient," zegt voorzitter Ard Klijsen van NVM vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (NVM A&LV).

Meer dynamiek in de melkveehouderij
Er wordt weer geld verdiend in de melkveehouderij, constateert de NVM. ‘De melkprijs is gestegen en de saldo’s zijn verbeterd. Het aantal verkochte melkveebedrijven neemt toe en het aantal te koop staande neemt af", stelt Klijsen. "Het aantal verkochte melkveebedrijven is in 2015 en 2016 afgenomen, maar halverwege dit jaar is het aantal verkopen al gelijk aan dat over heel 2016.Een deel van de verklaring hiervoor ligt in de verbeterde melkprijs. In de sector worden ook al de eerste afspraken gemaakt voor aan- en verkoop van fosfaatrechten. Daarbij sorteren de melkveehouders voor op het stelsel dat naar verwachting per 1 januari 2018 in werking treedt.".

Stabiele grondprijs: grasland stijgt en bouwland daalt
De gemiddelde agrarische grondprijs is in de eerste helft van 2017 uitgekomen op 57.800 euro per hectare (ha). Dat is vergelijkbaar met de prijs over heel 2016. De prijs van bouwland is lager en die van grasland hoger. De grondmobiliteit staat onder druk. "Potentiële verkopers zijn afwachtend vanwege de lage rente en de vermogens-rendementsheffing. Kopers zijn voorzichtig. Banken zijn terughoudend met het financieren van grond. De laatste tijd wordt echter wel vaker gebruik gemaakt van erfpacht, waarbij grond wordt verkocht aan de erfpachtgever als financieringsmiddel," aldus Klijsen.

Akkerbouw boert goed, maar is niet zichtbaar in de prijs van bouwland
Akkerbouwbedrijven hebben in de afgelopen jaren gemiddeld een hoger saldo gerealiseerd dan melkveebedrijven. Voor 2016 is dit saldo geraamd op 97.000 euro per akkerbouwbedrijf, tegen 75.000 euro per melkveebedrijf. Mogelijk worden de rollen in 2017 omgedraaid door uiteenlopende prijsontwikkelingen in de twee sectoren. Klijsen: "De resultaatontwikkeling in de akkerbouw wordt vooral bepaald door de aardappelprijzen. De gunstige groei-omstandigheden in juli en augustus 2017 en de uitbreiding van het aardappelareaal in Noordwest-Europa leiden tot de verwachting van een grotere aardappelproductie, wat de prijzen drukt." De prijs van bouwland is in de eerste helft van 2017 met zes procent gedaald tot 62.000 euro per ha. De daling is mede bepaald door relatief veel waarnemingen in gebieden met lagere bouwlandprijzen. Na een daling van de verkopen in 2015 en 2016, ligt het aantal verkochte akkerbouwbedrijven medio 2017 al op het niveau van 2016.

Warme sanering varkenshouderijen
NVM A&LV ziet de eerste tekenen van herstel in de markt voor varkenshouderijen. Het betere sentiment komt mede door de stijging van de varkensprijs. Klijsen is blij met het voornemen van het nieuwe kabinet om een warme sanering in de varkenshouderij door te voeren. De regering trekt daar de komende twee jaar 200 miljoen euro voor uit.
Door de aantrekkende prijzen voor biggen en vleesvarkens is er een betere stemming en meer beweging in de markt voor varkenshouderijen ontstaan, ziet de NVM. "Door de goede varkensprijzen kunnen varkenshouders nu weer wat spek op de botten kweken voor de toekomst," zegt Klijsen. "Het is echter niet zo dat er direct aanzienlijk betere prijzen gerealiseerd zijn. De bedrijven die verkocht zijn, zijn veelal nog onder druk van een financier verkocht. Maar gedwongen verkoop lijkt nu echt minder te worden."
In Noord-Brabant speelt mee dat kandidaat-kopers in de veehouderijsectoren iets terughoudender geworden zijn in verband met de steeds strenger wordende milieu-eisen van de provincie. Bedrijven die voorheen in 2028 voor alle stallen een groen-label zouden moeten hebben, moeten dat nu al in 2022 voor elkaar hebben.

Pluimveehouderij in ban van de fipronil-affaire
Afgelopen zomer is de pluimveehouderij opgeschrikt door de fipronil-affaire. De Nederlandse Voedsel en Waren Autoriteit (NVWA) constateerde dat het antiluismiddel bij veel Nederlandse pluimveebedrijven is gebruikt. ‘De affaire heeft ervoor gezorgd dat het water veel boeren tot aan de lippen staat’, aldus de NVM A&LV-voorzitter. "Als er fipronil is geconstateerd, dienen de stallen te worden schoongemaakt. Dit is een kostbare aangelegenheid. Het blijkt overigens uiterst ingewikkeld om het middel uit de stallen te verwijderen.  Bedrijven die echter vrij zijn gebleven van fipronil verdienen nu extra goed – er is minder aanbod van eieren en daardoor ontstaan hogere prijzen - en kunnen wellicht leghenbedrijven over gaan nemen.’ De NVM ziet overigens nauwelijks aanbod van pluimveehouderijen en de vraag is zeer beperkt. De huidige hoge prijzen van pluimveerechten zet de prijs van grond en gebouwen onder druk. De NVM staat positief tegenover de extra twintig miljoen euro voor de NVWA in het regeerakkoord, die wordt doorgelicht op kosteneffectiviteit en efficiëntie. ‘Extra middelen zijn zeer wenselijk, om voedselveiligheid te kunnen borgen en een volgende fipronil-crisis te voorkomen," zegt Klijsen.

Woonboerderijen vinden gretig aftrek
In het eerste halfjaar van 2017 zijn 24 procent meer woonboerderijen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. In totaal 1.275 woonboerderijen kregen een nieuwe eigenaar. "Daar waar op de ‘reguliere’ woningmarkt het groeitempo eruit lijkt te zijn, is de doorstroming naar de woonboerderijen juist goed op gang," meent Klijsen. "Potentiële woonboerderijkopers hebben dan ook nog iets om uit te kiezen."
Halverwege 2017 stonden er nog altijd 3.300 woonboerderijen te koop, een daling van twaalf procent in een half jaar tijd.
De meeste daarvan stonden te koop in de provincie Gelderland, om en nabij de 675. De prijs van de gemiddeld verkochte woonboerderij in Nederland ligt met 433.000 euro zo’n 30.000 euro hoger dan een jaar eerder.
De vraagprijs van de woonboerderijen die nog te koop staan, ligt nog wel flink hoger op een niveau van 475.000 euro. In de provincie Utrecht bedraagt de vraagprijs gemiddeld net iets onder de miljoen euro.
De verkooptijd is met zeven maanden ruim een halve maand gedaald, vergeleken met een jaar eerder. Gemiddeld wordt vijf procent toegegeven op de laatste vraagprijs. Woonboerderijen in de buurt van stedelijk gebied kennen in zijn algemeenheid een hogere prijs per vierkante meter dan een woonboerderij op het platteland.

Doorsturen  |  Reageer  |  Nieuwsbrief